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Eimer und Mager Rechtsanwälte

April 2020

Corona-Pandemie: Gewerbemiete in Zeiten von Covid-19

 

Die Corona-Pandemie führt aktuell dazu, dass vertragliche Leistungen und Gegenleistungen nicht mehr dem entsprechen, was die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu ihrer Vorstellung gemacht haben.

 

Aus Sicht des Gewerberaummieters, der sich meist langjährig vertraglich bindet, ist daher zu prüfen, ob ein Recht zur fristlosen Kündigung oder zumindest ein Anspruch auf Vertragsanpassung existiert.

 

1.

Ein auf Gewährleistungsrecht gestütztes Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1, § 536 Abs. 1 und Abs. 2 BGB würde einen Mangel oder das Fehlen zugesicherter Eigenschaften der Mietsache voraussetzen. In beiden Alternativen stellt sich jedoch das Problem, dass die entscheidenden Umstände, die den wirtschaftlichen Erfolg oder Misserfolg des Mietergeschäfts determinieren, keinen unmittelbaren Bezug zur Beschaffenheit des Mietobjekts haben. Demzufolge ist ein auf Gewährleistungsrecht gestütztes Kündigungsrecht nicht einschlägig.

 

Nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendung- und Gewinnerzielungsrisiko, das beim Mieter und nicht bei dem Vermieter liegt, ist betroffen. Grundsätzlich ist also festzuhalten, dass das Ertrags- und Verwendungsrisiko, d. h. die Ungewissheit, in dem angemieteten Objekt das eigene oder überhaupt irgendein Geschäftskonzept verwirklichen zu können, grundsätzlich allein zulasten des Mieters geht.

 

2.

In extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt, soll trotz einseitiger vertragliche Risikozuweisung eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage möglich sein (vgl. hierzu BGH NZA 2000,492 ff.).

 

Die Geschäftsgrundlage wird gebildet durch die gemeinschaftlichen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder durch die bei Abschluss des Geschäfts zutage getretenen, dem Vertragspartner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen des anderen Teils von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt oder Fortbestand bestimmter Umstände, auf die sich der Geschäftswille der Parteien aufbaut. 

 

Die Geschäftsgrundlage entfällt unter anderem auch dann, wenn eine tatsächliche Entwicklung eintritt, die von beiden Seiten nicht vorhergesehen worden ist. Dies dürfte bei höherer Gewalt wie der Corona-Pandemie sicherlich ausreichend sein. Diese Entwicklung war für keine der beiden Vertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhersehbar. Wird das ursprünglich bei Vertragsschluss vorhandene Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung (Äquivalenz) durch unvorhergesehene Veränderungen so schwer gestört, dass damit das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko (Verwendungsrisiko beim Mieter) in unzumutbarer Weise überschritten wird, so ist der Vertrag den veränderten Umständen anzupassen (vgl. hierzu BGH NJW-RR 1993, 773 ff.). Bei Überschreitung des üblicherweise übernommenen Äquivalenzstörungsrisikos ist es gerechtfertigt, im Wege der Vertragsanpassung von der grundsätzlichen Risikozuweisung abzuweichen und letztlich dieses „exorbitante“ Risiko bzw. die damit verbundenen Kosten auf beide Parteien angemessen zu verteilen (vgl. hierzu BGH NJW-RR 1993, 773 ff.). 

 

Dieser Eingriff in das Vertragsverhältnis ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn die Belange einer Partei auch nicht mehr annähernd gewahrt sind. Demnach muss nicht nur eine schwerwiegende Äquivalenzstörung vorliegen, sondern die Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag muss auch auf die infrage stehende Äquivalenzstörung zurückzuführen sein. Diese Opfergrenze, d. h. die unzumutbare Überschreitung des allgemeinen vertraglichen Risikos einer Äquivalenzstörung wird daher zum einen vom Umfang der Risikoübernahme, d. h. den Erwartungen, die die Parteien redlicherweise bereits bei Vertragsschluss im Hinblick auf die gesamte Länge der Vertragslaufzeit haben mussten, zum anderen vom Ausmaß der aufgrund der Äquivalenzstörung zu erwartenden wirtschaftlichen Nachteile, und damit unter anderem von der Länge der Restlaufzeit des Vertrags bestimmt.

 

Denkbar ist daher grundsätzlich, dass in der aktuellen Situation der Corona-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB vorliegt, die dem Mieter ein Anspruch entweder auf Vertragsanpassung oder, wenn dies nicht zu einem interessengerechten Ergebnis führt, sogar auf Vertragsbeendigung einräumt.

 

Die Corona-Pandemie und die aus diesem Grunde behördlich angeordneten Einschränkungen stellen eine solche unvorhersehbare schwerwiegende Veränderung der vertraglichen Grundlage dar, da zumindest anzunehmen ist, dass eine der Vertragsparteien (in der Regel der Mieter) bei Kenntnis der Veränderung durch die Corona-Pandemie den Mietvertrag nur mit anderem Inhalt abgeschlossen hätte. 

 

Hier stellt sich vor dem Hintergrund der aktuell herrschenden Ausnahmesituation die Frage, ob nicht eine Änderung der gesetzlich vorgesehenen Risikoverteilung unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) anzunehmen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH gebietet der Grundsatz der Vertragstreue, vom Vertrag nur dann abzugehen, wenn eine derartig grundlegende Änderung der maßgeblichen Umstände vorliegt, dass ein weiteres Festhalten an der ursprünglichen Vertragsregelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde. Für die Abkehr von diesem gesetzlichen Leitbild spricht, dass die Betriebseinschränkungen, die die Corona-Pandemie mit sich bringt, für viele Mieter eine Existenzbedrohung darstellen und nicht mit dem alltäglichen Gewinn- und Verlustrisiko eines Unternehmers zu vergleichen sind. Solche Einschränkungen, wie sie das öffentliche Leben derzeit erfährt, gab es in der Bundesrepublik Deutschland bis dato noch nie.

 

Allerdings ist dies eine Frage des jeweiligen Einzelfalls und damit abhängig von den jeweiligen konkreten Umständen und vertraglichen Regelungen, ob diese tatsächlich zu derartigen untragbaren Ergebnissen führen.

 

3.

Zudem ist nicht klar, welchen Inhalt der Vertragsanpassungsanspruch des Gewerberaummieters haben kann.

 

Zu überlegen wäre, dass die Miete für einen gewissen Zeitraum (bis zur Beendigung der behördlichen Einschränkungen – Details müssten in der vertraglichen Anpassung benannt werden) reduziert wird. Hierbei wird sicherlich auch die ursprüngliche gesetzliche Risikoverteilung zu berücksichtigen sein. Ferner sind die Belange des Vermieters zu berücksichtigen, der ebenfalls in einer außergewöhnlichen Situation schutzbedürftig ist. Es ist davon auszugehen, dass die Nutzbarkeit der angemieteten Flächen vollumfänglich möglich wäre, jedoch der Betrieb des Mieters durch die behördlichen Anordnungen erheblich eingeschränkt ist (Kurzarbeit/Home Office/Umsatzeinrüche). Es erscheint interessengerecht, je nach Einzelfall eine Reduzierung der Mietzahlungspflicht zwischen 25 und 50 % im Rahmen der Vertragsanpassung zu vereinbaren. 

 

4.

Da es zu dem vorgeschriebenen Problem keine aktuellen gerichtlichen Entscheidungen gibt, ist eine gewisse Rechtsunsicherheit nicht von der Hand zu weisen. Es ist zudem zu berücksichtigen, dass mögliche finanzielle Unterstützungsleistungen des Gewerberaummieters durch den Staat dazu führen können, dass eine ursprünglich extreme Störung des Äquivalenzgefüges zulasten des Mieters nunmehr erträglicher geworden ist, sodass die wegen des ursprünglichen Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasste Mietzinszahlung wieder rückgängig gemacht bzw. auf den ursprünglichen Stand des Mietvertrages zurückgeführt werden muss.

 

Zur genaueren Prüfung, ob ein Anspruch auf Vertragsanpassung existiert, wären zunächst die Beeinträchtigungen im Einzelfall aufzuführen und zu bewerten, die durch die Corona-Pandemie beim Gewerberaummieter aktuell entstanden sind.

 

Wir beraten Sie gerne. Ihre Rechtsanwälte Eimer & Mager

 

 

Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken, Urteil vom 14.08.2019 (5 U 87/18)

Eltern schulden Vertragsstrafe, wenn sie entgegen der erbvertraglichen Verpflichtung Immobilien verkaufen!

Die Eheleute schließen mit ihrer einzigen Tochter einen Erbvertrag. In diesem halten sie fest, dass die Ehegatten sich zunächst gegenseitig als Alleinerben einsetzen und die Tochter dann Erbin des zuletzt versterbenden Ehegatten sein soll (sog. Schlusserbin). Die Tochter verzichtet auf ihren Pflichtteil an dem Erbe des zuerst versterbenden Elternteils. Im Gegenzug verpflichten sich die Eltern, über ihren Immobiliennachlass nicht ohne Zustimmung der Tochter zu verfügen (bspw. verkaufen), „widrigenfalls sie in Geld schadensersatzpflichtig würden.“
Der Vater verstirbt; die Mutter ist Alleinerbin. Einige Jahre später verkauft die Mutter eines ihrer Grundstücke ohne Zustimmung ihrer Tochter. Die Tochter verlangt Schadensersatz in Höhe des erlangten Kaufpreises. Die Mutter lehnt jedoch den Schadensersatzanspruch ihrer Tochter mit der Begründung ab, dass der Tochter gar kein Schaden entstanden sei. Denn an ihrem derzeitigen Vermögen habe sich schließlich nichts geändert. Einen Unterschied würde die Tochter erst merken, wenn sie Erbin wird. Einen Anspruch könne sie demnach frühestens nach dem Tod der Mutter geltend machen. Die Richter folgen der Argumentation der Mutter nicht. Zwar ist es korrekt, dass ein Schadensersatzanspruch einen tatsächlichen entstandenen kausalen Schaden voraussetzt; auch ist es korrekt, dass der Tochter zum jetzigen Zeitpunkt noch kein Schaden entstanden ist. Richtigerweise ist ein Schadensersatzanspruch der Tochter deshalb auch abzulehnen, aber darauf kommt es hier nicht an. Der Anspruch der Tochter besteht trotzdem. Die Richter werten die betreffende Klausel als Vereinbarung einer Vertragsstrafe. Gegen diese Vereinbarung hat die Mutter verstoßen. Eine Vertragsstrafe ist, im Gegensatz zu einem herkömmlichen Schadensersatzanspruch, nicht von dem tatsächlichen Eintritt eines realisierten Vermögensschadens abhängig, sondern nur davon, ob gegen die zugehörige vertragliche Regelung verstoßen wurde. Genau so haben es die Beteiligten da-mals gewollt, urteilen die Richter. Anderenfalls würde die Sanktion völlig ins Leere laufen. Schließlich ist es zwangsläufig so, dass eine elterliche Verfügung über ihre Grundstücke nur zu einem Zeitpunkt erfolgen kann, wenn mindestens einer der Elternteile noch lebt. Dementsprechend kann die Tochter zu diesem Zeitpunkt noch nicht durch Erbschaft Eigentümerin der Grundstücke geworden sein. Eine elterliche Verfügung über ihr Grundstück würde also naturgemäß keine tatsächliche Vermögensschädigung der Tochter hervorrufen. Es kann demnach nicht der Wille der Beteiligten gewesen sein, dass eine Vermögensschädigung Voraussetzung für einen Anspruch der Tochter sein soll.

Wir beraten Sie gerne! Rechtsanwälte Eimer & Mager

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.01.2019 (2 W 45/18)

Erbscheinerteilung auf Grund einer Fotokopie des Testamentes?


Erblasser, die ein handschriftliches Testament errichtet haben, verwahren dieses häufig „in den eigenen vier Wänden“. Nicht selten ist dieses zu Hause verwahrte Testament nach Eintritt des Erbfalls nicht mehr auffindbar. Gründe hierfür können sein, dass das Originaltestament bei einem Umzug (z.B. in ein Pflege- oder Altenheim) verloren ging, versehentlich mit anderen Unterlagen vernichtet wurde, oder der Aufbewahrungsort ganz einfach vergessen wurde. Möglich ist natürlich auch, dass eine Person, die Zutritt zum Haus des Erblassers hatte, dieses Testament vorsätzlich entwendet und vernichtet hat. Oftmals haben Erblasser eine Kopie des Originaltestamentes gefertigt und diese Kopie Angehörigen, dem Steuerberater oder einem Rechtsanwalt ausgehändigt.

Für die im Testament begünstigten Personen stellt sich dann die Frage, ob sie – bei Nichtauffindbarkeit des Originaltestaments – allein auf Grund der Fotokopie des Testamentes einen Erbschein beantragen können. Verfahrensbeteiligte, wie z.B. die gesetzlichen Erben, behaupten im Rahmen des Erbscheinverfahrens dann oft, dass aus der Nichtauffindbarkeit des Originaltestamentes gefolgert werden müsse, dass der Erblasser noch selbst das Originaltestament vernichtet und damit widerrufen hätte. Das OLG Hamburg hat in seinem Beschluss vom 03.01.2019 einen vergleichbaren Fall zu entscheiden: Aus einer vorgelegten Testamentskopie kann ein Erbrecht nicht abgeleitet werden, so das Gericht. Vielmehr gelten für diesen Fall strenge Anforderungen an den Nachweis der Existenz eines entsprechenden Originals. Eine Kopie des Originaltestamentes kann als Nachweis aber ausreichen, wenn ihr die formgerechte Errichtung des Originaltestamentes nachgewiesen werden kann. Im Fall der Unauffindbarkeit eines Testamentes besteht keine Vermutung dafür, dass es vom Erblasser selbst vernichtet worden wäre und deshalb gem. § 2255 BGB als widerrufen anzusehen ist.

Tipp: 
Personen, die ein handschriftliches Testament errichten, ist dringend anzuraten, das Originaltestament beim örtlichen Nachlassgericht in die amtliche Verwahrung zu geben. Die Kosten hierfür sind relativ gering. Das Nachlassgericht registriert das Originaltestament auch von Amts wegen beim Zentralen Deutschen Testamentsregister in Berlin. Auch die Kosten hierfür sind gering. Durch die Hinterlegung und Registrierung wird sichergestellt, dass – unabhängig davon, wo der Erblasser später verstirbt – das Originaltestament aufgefunden und so zeitnah der beantragte Erbschein erteilt werden kann.